不動産売却における現状渡しのメリットとは？デメリットもご紹介

売却する不動産を自力で修繕するのが難しいときは、現状渡しによって買主に引き渡すこともできます。
現状渡しには売主と買主双方にメリットとデメリットがあり、お互いの合意が必要です。
今回は、不動産売却における現状渡しとはなにか、現状渡しのメリットとデメリットについてご紹介します。

不動産売却における現状渡しとは

現状渡しとは、不動産を売却するときに修繕などをせずそのままの状態で買主に引き渡す契約のことです。
現状渡しをするためには買主に事情を説明し、そのままの状態で引き渡すことを承諾してもらう必要があります。
口頭で説明するだけでなく、特約として現状渡しに関する条項を盛り込む必要があるため、無条件でできるわけではない点に注意が必要です。

契約不適合責任を問われなくなる

不動産売却で現状渡しを選択すると、契約不適合責任を問われにくくなります。
契約不適合責任とは、契約した内容と実際の不動産の状態が異なるときに売主が負うことになる責任です。
売却する不動産に瑕疵があり、それが売却後に発覚して買主の方が損害を被ると損害賠償請求を受ける可能性があります。
現状渡しを選択すると、現状のまま引き渡されることに買主の方が同意したことになり、きちんと告知していたときに限り契約不適合責任を問われにくくなるのです。
ただし、これを活用するためには不動産の売買契約書に特約として「瑕疵担保免責の条項」を記載しておく必要があります。
特約を盛り込むためにはその旨を買主の方に説明して同意を得る必要があるため、勝手に記載することはできません。

瑕疵の告知義務はなくならない

不動産の現状渡しを選択しても、不動産にある瑕疵の告知義務がなくなるわけではありません。
雨漏りやシロアリ被害など、不動産に何らかの不具合があるときは瑕疵として買主に告知する義務があります。
また、物理的な不具合だけでなく直近に人が不自然な亡くなり方をしていたり、近隣にお墓やゴミ処理場など不快感を誘発する施設があったりするときも告知が必要です。
さらに、周辺に騒音の原因となる方が住んでいたり、何らかのトラブルを抱えていたりするときも告知しなければなりません。
現在は周辺になくても、近い将来高層ビルなどが建つ計画があるときも伝えておいたほうが良いでしょう。
こうした瑕疵については、まず媒介を依頼する不動産会社に伝えておく必要があります。
不動産会社に伝えておけば、現状渡しで不動産を売却できそうかどうかもアドバイスがもらえるでしょう。

不動産売却で現状渡しをおこなうメリット

不動産売却で現状渡しを選択すると、売主の方はさまざまなメリットを享受できます。
また、買主の方にもある程度メリットがあり、現状渡しを了承してくれる理由になることが多いです。

売却のコストを削減できる

不動産売却で現状渡しを選択すれば、売却にかかるコストを削減できます。
通常であれば、不動産にある不具合は売主が修繕したりリフォームをしたりして改善しておく必要があります。
こうした改善にはお金がかかりますが、元手があまりない方もいるほか、お金をかけても売却代金で回収するのは難しいです。
そのため、なるべくお金をかけずに不動産を売却したい方にとっては現状渡しのメリットが大きくなります。

早期売却の可能性が高まる

不動産の現状渡しを選択すると、修繕工事に取り掛からなくても不動産を売却できます。
そのため、不動産の売却に素早く着手できます。
通常の不動産売却で不動産を修繕してから売却するときは、工事に時間がかかるためなかなか売却活動を始められません。
修繕工事にかかる時間を省いて不動産売却に着手したい方は、現状渡しを選ぶと良いでしょう。

契約不適合責任が免除される

現状渡しのために瑕疵担保免責の条項を契約書に盛り込んでおけば、告知した瑕疵に関する契約不適合責任は問われなくなります。
これにより、買主は不動産の現状に納得したことになり、現状に対する責任を負わなくて良くなるのです。
なお、不動産を売却するときは不動産会社に買取を依頼する方法もあります。
買取では売却価格が下がるものの、契約不適合責任は免除されるためメリットも大きいです。

買主のメリット

現状渡しにおける買主側のメリットは、自分の目で見たままの物件を購入できることです。
不動産が古かったり不具合があったりしても、見たまま購入できれば自力でリフォームする目処を立てられます。
また、現状渡しであれば修繕がおこなわれていない分似た物件のなかでも安く購入できる可能性が高いです。
購入した不動産を自分の好きなようにリフォームする前提で物件を探しており、なるべく購入価格を抑えたいときは現状渡しの物件を探すこともあります。

不動産売却で現状渡しをおこなうデメリット

売主にとってはメリットばかりのように見える現状渡しですが、良いことばかりではありません。
現状渡しを選択すると、売主の方にもデメリットが発生することもあります。
また、買主の方にとってもデメリットが大きくなる可能性が高いです。
デメリットをなるべく小さくするにはどうしたら良いのかを考えながら売却を進める必要があります。

契約不適合責任がまったくなくなるわけではない

現状渡しを選択しても、売主の方の契約不適合責任がすべて免除されるわけではありません。
不動産の不具合や瑕疵については買主に告知する義務が残るため、何も言わずに売却することはできないのです。
とくに、売主の方が瑕疵を把握していたにも関わらず告知せずにいると、契約時の状態と引き渡し時の状態が異なるとして契約不適合責任を問われます。
これを防ぐためには、ホームインスペクションを実施して不動産が持つ瑕疵を把握し、しっかり買主の方に伝える必要があるでしょう。
ホームインスペクションでは、専門家が目視などの検査で不動産に瑕疵がないかを確認します。
買主の方から検査を希望されることもあるため、しっかり応えるようにしましょう。

売却価格が下がる

現状渡しで不動産を売却すると、通常の不動産売却よりも売却価格が下がります。
本来であれば、不動産は万全の状態にして売り出すのが望ましいです。
現状渡しでは売主側はリフォームや修繕工事をせずに売却するため「不具合があることが分かっていながら改善せず売却する」ことになります。
買主の方が自力でリフォームする必要があるため、購入後にかかる費用を勘案して売却価格を下げられることが多いです。
現状渡しの条件で不動産を売り出すと、値引き交渉を受ける可能性も高まります。

買主の方のデメリット

現状渡しを購入する買主側のデメリットは、設備をすぐに使えるとは限らない点です。
古い設備や不具合がある設備が残っていると、そのままでは使用できず修理や交換が必要な可能性があります。
そのため、不動産を購入してすぐ入居できるとは限らず、リフォームやリノベーションが必要なことが多いです。
したがって、不動産の購入費用だけでなくリフォーム費用もかかり、住めるようになるまでに時間がかかります。
最初に聞いていなかった不具合が発生すると、これを売主が把握していたかどうかを確認する手間もかかるでしょう。
買主の方にとっては、現状渡しの不動産を購入するとさまざまな手間が発生するのです。

まとめ

不動産を現状渡しで売却すると、不具合や瑕疵を修繕しなくても買主の方に引き渡せるようになります。
そのため修繕にかかる工事費用を節約でき、工事の期間も短縮できるため早めに売却活動に着手できるのです。
一方で、契約不適合責任は残り続けるほか、売却価格も通常より下がってしまうため注意しましょう。