不動産購入に必要な年収と予算額とは？予算の計算方法や返済比率も解説

一戸建てやマンションなどを購入するときには、金融機関から住宅ローンを借り入れるのが一般的です。
一方で、住宅ローンを組むにあたってローンの返済が家計を圧迫しないか、不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産購入に必要な年収と予算額との比較や予算の計算方法のほか、住宅ローンにおける返済比率も解説するので、不動産を購入予定の方はお役立てください。

不動産の購入にあたって必要になる年収と予算額との比較

マイホームに憧れていて不動産を手に入れたくても、ローンを返済していけるのか心配で手を出せずにいる方は多いでしょう。
ここでは、不動産の購入にあたって必要になる年収について解説します。

年収倍率

年収倍率とは、住宅の購入価格が購入者の年間収入の何倍になるかを示すもので、住宅の購入価格を世帯全員の年間収入で割って計算する数値です。
バブル崩壊直後においては、購入価格の5倍以内といわれていましたが、当時の住宅ローン金利は4〜6％程度だった商品も多かったものの、金融機関や時期によって差がありました。
しかし、最近では金利が低くなっており、実情が少し変化しています。
住宅金融支援機構が公表している調査では平均値が示されており、地域によって差がある状況です。
この数値を参考にすると、現在の年収倍率は年間収入の5〜7倍程度になるでしょう。
年収が500万円の方が購入可能な物件は2,500万円〜3,500万円が目安になり、800万円の方は4,000万円〜5,600万円程度の物件を購入できる計算になります。
ただし、教育費や両親への仕送りなどに費用がかかるなど各家庭によって事情が異なる点に注意が必要であり、年収倍率は参考数値として受け止めておくのが得策です。
なお、将来的に金利が上昇するリスクにも備える必要があります。
金利の水準が変化すると返済負担が増える可能性もあるため、余裕を持った予算設定を意識すると安心です。

頭金

不動産を購入するときに、取得費用の全額をローンによって賄うケースもありますが、ほとんどの方は預金や親からの資金援助などによって頭金を用意します。
したがって、購入できる物件の金額は、借入可能額に頭金を加えた額になります。
頭金を多く用意できるとローンの返済額が減り、毎月の家計のやりくりが楽になるでしょう。
ただし、返済しやすくしようとして預金を頭金に使い過ぎると、怪我や病気、身内の冠婚葬祭など想定外の出費が発生したときに困る可能性があります。
頭金に充てる預金については、無理ない金額で設定するのが重要なポイントです。

借入可能額

収入に占めるローン返済額の割合を返済負担率と呼んでおり、年間収入の20〜25％程度までを借り入れられるのが一般的です。
仮に、35年ローンを組むケースで計算すると、年間収入が500万円の方は年間の返済額が100万円〜125万円、総額では3,500万円〜4,375万円になりますが、これは金利を度外視した単純計算であり、実際には金利を含めた返済総額を試算する必要があります。
年収800万円の方になると年間の返済額は160万円〜200万円、総額で5,600万円〜7,000万円になりますが、こちらも同様に金利を含めて考える必要がある点に注意してください。
この数値には住宅以外のローンも含める必要があります。
なお、住宅ローンを利用するときには、金融機関による審査を通過しなければなりません。
金融機関によって審査の内容が異なりますが、返済負担率については金融機関における借入可能額の判断につながるものです。
収入を基に返済負担率を用いて計算した年間の返済額から、自動車や教育ローンなどで借り入れている額を差し引いた金額が住宅ローンとして借入できる金額になるでしょう。
なお、マイホームの購入にあたっては、年収倍率を参考にするとともに、各家庭において必要な出費を考慮したうえで判断してください。

不動産の購入にあたって必要な年収と予算の計算方法との関係

マイホームの購入にあたって予算を計算するときは、年間収入を基に返済可能額を推計するのが基本になります。
他にローンを組んでいない方に対しては、金融機関は年間収入の20〜25％程度を貸してくれるでしょう。
年収が500万円であれば年間の返済額が100万円〜125万円になるまで借り入れられ、35年ローンを組むと3,500万円〜4,375万円を借り入れられる計算になりますが、これはあくまで金利を度外視した単純計算であり、実際の返済総額は金利を含めて考慮する必要があります。
また、年間の返済額である100万円〜125万円を月あたりにすると8万3,333円〜10万4,166円になります。
この返済額について、アパートやマンションなどの賃貸物件に住んでいる方は家賃と比較するかもしれません。
しかし、マイホームを所有すると固定資産税やメンテナンスなどの維持費がかかるなど、家賃以上に支出額は多くなります。
また、金融機関などで借り入れにあたってシミュレーションを試してみると、借入可能額に近い金額が計算されるケースが多くを占めますが、鵜呑みするのは危険です。
ほとんどの家庭においては、ローンを組む35年の間に、子どもの成長や親の介護などによって家計が大きく変化する可能性があるでしょう。
年収倍率は年間収入の5〜7倍程度とされており、年収500万円の方が購入できる物件の金額は2,500万円〜3,500万円になるように、借入可能額に比べると低くなります。
この数値は、多くの方が、金融機関による借入可能額よりも低い金額を借り入れている実態をあらわしています。
仮に、4,000万円を借り入れられるとしても、預金などによって頭金を確保できていないときには慎重に検討するのが得策でしょう。

不動産購入時の年収と住宅ローンにおける返済比率との関係

ここまで示した年収倍率や借入可能額、返済可能額などについては、いずれも年間収入が計算において基礎になっています。
このほかに、金融機関の審査において、最近は返済比率が重視されている傾向にあります。

不動産購入における住宅ローンの返済比率とは

住宅ローンにおける返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合で、年間の返済額を年収で割って計算し、金融機関によって異なりますが一般的な基準は30〜35％です。
したがって、年間の収入が500万円の方の年間返済額は150万円〜175万円となり、毎月の返済額は12万5,000円〜14万5,800円になります。
ただし、返済額には住宅ローンだけでなく、自動車ローンなど他の借入れに関する返済額を加える点に注意が必要です。
返済比率が高くなるほど、金融機関による審査が厳しくなるとともに、家計を圧迫する指標でもあります。

返済比率の目安

返済比率によって借入可能な金額を計算すると、借入可能額よりも高額になります。
しかし、毎月の返済額が12万5,000円〜14万5,800円の暮らしは、家計が厳しくなるかもしれません。
無理のない返済をするうえで、返済比率の目安を25％以内に設定する考え方があり、この数値は借入可能額と同等になります。
そうであっても毎月8万3,333円〜10万4,166円を返済する必要があり、ローンの支払いに苦労する家庭もあるでしょう。
また、マイホームを所有すると固定資産税や維持費がかかり、マンションにおいては管理費や修繕積立金も支払わなければなりません。
怪我や病気によって仕事を続けられないケースや、勤め先の売上が振るわずに収入が減る可能性もあります。
マイホームの購入にあたっては、単純に返済比率によって判断するのではなく、年収倍率を参考に余力を残して住宅ローンを組むのが得策かもしれません。

まとめ

住宅ローンを借りる際の金融機関の審査においては、返済比率が重視される傾向にあり、一般的に30〜35％が基準とされています。
不動産の購入にあたっては、頭金を準備するなど予算を厳しく組むのが得策でしょう。