不動産売却の媒介契約とは？それぞれのメリットや注意点についてご紹介

不動産の売却を計画している方のなかには、不動産会社に売却を依頼しようと考えている方が多いと思います。
しかし、不動産売却の契約にはさまざまな種類があり、どれが自分に合っているのかわからず迷うこともあるでしょう。
今回は、不動産売却の媒介契約とはどのようなものか、それぞれの媒介契約のメリットや注意点についてご紹介します。

不動産売却における媒介契約とは

不動産売却における媒介契約とは、仲介を依頼する際にどのような条件で売却活動をおこない、成約したときに報酬をどのようにするかを定めた契約です。
不動産を売却しようと考えても、個人が買主を探すのはなかなか難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
そのときに不動産会社は、宅地建物取引業法によって、依頼人に不利にならないような契約を結ぶことが義務付けられています。
不動産売却で結べる媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。
ここからは、3種類の媒介契約についてご紹介しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できるタイプの契約です。
複数の不動産会社が買主を探すのと同時に、自分で購入者を見つけて売買契約を結ぶことも可能です。
選択肢の幅が広く制限が少ないため、買主を見つける確率は高いともいえますが、不動産会社の活動報告の義務がないため状況が把握しづらいことがあります。
条件が良く売りやすい物件なら可能性はありますが、人気のないエリアにあるなど需要が低い物件の場合、売却が決まりにくい可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社のみに仲介を依頼するもので、自分で購入希望者を見つけた場合は、その希望者と売買契約を結べます。
有効期限は3か月で、不動産流通機構への物件の登録義務があり、媒介契約を締結した翌日から7日以内に登録が必要です。
また、不動産会社には販売状況の報告義務があり、14日に1回以上となっています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、不動産の仲介を1社のみに依頼できる契約です。
他の不動産会社に依頼することはできないほか、自分で買主を見つけてきたとしても直接取引はできず、不動産会社を介して取引をおこなうことが決められています。
有効期間は3か月で、不動産流通機構に媒介契約を締結した翌日から5日以内に登録が必要です。
不動産会社の報告義務は、7日に1回以上の割合となっており、専任媒介契約よりも多くなっています。

不動産売却におけるそれぞれの媒介契約のメリット

不動産売却で結ぶ媒介契約には3つの種類がありますが、それぞれにメリットがあります。
ここからは「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」それぞれのメリットや違いについてご紹介します。

一般媒介契約のメリット

不動産売却における一般媒介契約のメリットは、複数の会社に仲介を依頼できるため、買主の幅が広がる点です。
複数の不動産会社とつながっているので、広い範囲から購入希望者を探せます。
また、売主自身が買主を見つけて直接契約する「自己発見取引」が可能で、売却活動の自由度が非常に高くなっています。
一方で、一般媒介契約では複数の不動産会社が同時に販売活動をおこなうため、内覧の日時がかぶらないように注意が必要です。
活動報告の義務がある「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」と比較すると、活動状況が把握しづらい点にも気を付けましょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、1社のみに売却活動を依頼する形で、不動産会社が積極的に売却活動を行いやすい環境が整います。
この契約では、売却活動の状況報告が2週間に1回以上行われる義務があるため、売主は販売の進捗を定期的に確認しやすいです。
また、レインズへの登録義務が契約から7日以内に定められているため、全国的な情報拡散が期待でき、より多くの買主に物件が届く可能性が高まります。
ただし、他の会社との契約は不可であるため、不動産会社選びが売却結果に直接影響する点には注意が必要です。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、最も高い専属性を持つ契約で、売主自身での買主発見ができない代わりに、不動産会社が全面的に売却活動に注力します。
専任媒介契約でも2週間に1度の報告義務がありますが、専属専任媒介契約については1週間に1度報告義務があるので、どのような販売活動をおこなっているのか把握できます。
の契約では、契約から5日以内にレインズへの登録が義務付けられており、全国の不動産業者に物件情報が迅速に伝わるため、買主探しがスムーズに進む可能性が高いです。
また、1週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられているため、売主は進行状況を的確に把握できるというメリットがあります。
他社との契約が認められていないため、不動産会社が専属で売却活動をおこなうことになり、手厚いサポートが期待できるでしょう。

不動産売却における媒介契約の注意点

不動産を売却する際には、媒介契約の種類と注意点を理解することが成功の鍵です。
3つの契約タイプには異なる特徴があり、特に専任媒介や専属専任媒介契約が売却活動を確実に進めるために有効です。
ここからは、各契約の注意点と適切な選択のポイントをご紹介します。

一般媒介契約の注意点

まず、報告義務がないことで、売主側で進捗状況を把握しにくい点がデメリットです。
また、レインズ（不動産流通機構）への登録義務がないため、情報の拡散が限定的になり、買主が見つかりにくくなる場合があります。
契約する不動産会社が多ければ多いほど、それぞれの担当者との連絡や手続きの手間が増えていくばかりです。
さらに、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことで、やり取りが複雑化する恐れがあるため、最大でも3～4社に絞っておくほうが良いでしょう。
また、複数の不動産会社と契約していると、内見希望日が重なってしまう可能性もあるため、スケジュールの把握や速やかな連絡が必要となり、管理が大変になります。

専任媒介契約の注意点

まず1つ目の注意点は、売却を成功させるためには、依頼した不動産会社の営業力が重要なポイントとなります。
なぜなら、この契約で依頼できる不動産会社は1社に絞られるため、その会社に営業力がなければ、不動産がなかなか売れず、長期化することになるかもしれません。
ただし、この契約では、自己発見取引が可能となっているため、並行して自力で購入希望者を探すことも可能です。
しかし、不動産売却に関する知識が無い中で、購入希望者を探すのは困難となるでしょう。

専属専任媒介契約の注意点

専属専任媒介契約の注意点は、売主は自ら買主を探すことができないため、不動産会社に売却活動を全面的に委ねる形となります。
そのため、専任媒介契約と同様に、依頼した不動産会社の営業力が、売却が成功するかどうかのカギとなります。
依頼する際は、その不動産会社が信頼できる会社かどうかをじっくり確認したうえで依頼しましょう。

まとめ

不動産売却における媒介契約には3種類あり、そのうちの「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約ができますが、内見が重なるなど管理が大変な面があります。
「専任媒介契約」は、1社のみの契約ですが、自己発見取引が可能で自分で買主を見つけることが可能です。
「専属専任媒介契約」は1社との契約で自己発見取引もできませんが、それゆえに積極的な販売活動が期待でき、1週間に1度の活動報告も得られます。