不動産の販売形態や購入の流れは？購入における注意点も解説

初めて不動産を購入しようと考えていても、どのように購入を進めれば良いか迷うことがあります。
高額な買い物となる不動産購入で失敗を防ぐためには、取引を進めるうえで役に立つ基礎的な知識をチェックすることがおすすめです。
そこで今回は、不動産の販売形態や購入の流れ、不動産購入の注意点を解説します。

購入前にチェックする不動産の販売形態

不動産の販売形態には「仲介物件」「売主物件」の2種類があります。
まずは、どのような販売形態なのか、それぞれの特徴をチェックしましょう。

販売形態①仲介物件

1つ目の不動産の販売形態として挙げられるのが、不動産会社といった仲介業者が買主と売主をマッチングする仲介物件です。
仲介物件とは不動産会社が直接の売主になるものではなく、不動産会社に買い手探しを依頼した方が売主となります。
この仲介物件の売主のほとんどが、自分では買主を探せない一般の個人です。
転勤や実家へのUターンなどさまざまな事情により、現在住んでいるマイホームを手放すことは珍しくありません。
こうした個人の売主は地域で信頼と実績のある不動産会社との間で媒介契約を結び、不動産会社のサポートのもとで買主を探すことになります。

仲介物件の特徴

仲介物件の特徴として挙げられるのが、売却価格を決める段階から売買契約に至るまで、不動産会社がサポートをすることです。
不動産売却の流れのなかでは、多くの書類が必要になったり法的な手続きが発生したりします。
こうした作業に漏れがあると買主との間でトラブルになることから、仲介物件として不動産会社のサポートが得られることは大きなメリットです。
また、仲介物件として不動産を売却するときは、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
この仲介手数料は売買契約が成立したときに支払う成功報酬で、法律により上限金額が定められています。

販売形態②売主物件

2つ目の販売形態である売主物件とは、仲介物件とは違い、不動産会社に仲介を頼まずに売主自身が買主を探すものです。
ただし、マイホームの売却を希望する個人がこの売主物件を選択することはほとんどなく、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社による中古住宅の売主物件は、その多くが不動産買取によって不動産会社が所有しているものとなります。
不動産会社が買い取った不動産は、不動産会社によってリフォームなどがおこなわれた後に再販されるのが一般的です。
このほかに不動産会社が売主となるケースとして、不動産会社による宅地分譲や新築分譲などが挙げられます。

売主物件の特徴

売主物件の特徴は、仲介物件と違い不動産会社へ支払う仲介手数料が不要になる点にあります。
仲介手数料はケースによって高額になることから、コストを削減できることは大きなメリットです。
また、個人間の取引ではなくプロの専門業者との取引となるため、手続きや連絡がスムーズに進むことも売主物件の特徴です。

不動産を購入するときの流れ

不動産の販売形態には、仲介物件と売主物件の2種類があります。
この2種類は異なる特徴とメリットがありますが、購入の流れに大きな相違はありません。

購入の流れ①計画

不動産購入に向けて動き始めるときに最初に着手するのは計画を立てることです。
計画の1つ目は、不動産購入のための資金計画作りをおこないます。
具体的には、頭金として用意できる現金の額や年収を元にした住宅ローンの借り入れ限度額のほか、住宅ローンの返済計画についても考えましょう。
また、計画の2つ目に挙げられるのが、物件探しの準備となる希望条件の洗い出しです。
不動産購入では、エリア・間取り・設備などに希望条件を考えて、それぞれに優先順位を付けます。

購入の流れ②物件探し

不動産購入の流れの第2段階となるのが、実際の購入物件探しです。
購入物件探しの具体的な方法には、購入を考えているエリアで信頼できる不動産会社に相談するほか、インターネットを活用した検索があります。
多くの物件情報を目にしていると、そのなかでも希望条件に合う物件がいくつか見つかるでしょう。
気になる物件については室内の見学である内覧をおこない、より具体的な設備や印象をチェックします。
物件情報だけでは日当たりや周辺の環境がわかりにくいため、ある程度物件を絞り込んだ後には現地を訪れることが大切です。

購入の流れ③売買契約の締結

資金計画や家族の希望条件を考慮したうえで購入する不動産が決まったら、不動産購入申込書を提出して売買契約締結へと進みます。
実際に不動産購入申込書を提出してから売買契約を締結する間には、金融機関での住宅ローンの事前審査・売買契約の内容確認が必要です。
また、売買契約を締結する場面で必要になるのが、不動産購入価格の5～10％程度の手付金です。
さらに、売買契約締結後には、住宅ローンの本審査と住宅ローンの契約があります。

購入の流れ④物件の引き渡し

不動産購入の流れのなかでも最終段階となるのが、物件の引き渡しです。
物件の引き渡しとは、住宅の鍵を受け取るだけの手続きではなく、手付金を除いた残金の決済や不動産登記の手続きによる所有権の引き渡しが含まれます。
こうした不動産登記は司法書士が手続きをおこない、中古物件の購入では所有権移転登記、新築物件の購入ならば所有権保存登記が必要です。

不動産を購入するときの注意点

不動産の販売形態と手続きの流れを把握したならば、実際に購入のイメージが形になるでしょう。
さらに、注意点もチェックし、トラブルのない不動産購入を考えてみてください。

注意点①正確な資金計画を立てる

不動産購入の流れの第1段階となる資金計画においては、おおまかな計画ではなくできるだけ正確な計画を立てることが注意点です。
不動産を購入しようと考えた段階では、物件価格だけに着目することが多くなります。
しかし、不動産購入では、物件価格だけではなく税金・手数料・保険料がかかることを忘れないようにしましょう。
また、不動産購入後にかかる引っ越し費用・家具や家電の購入費用など、新生活をスタートさせるための出費も必要です。
さらに、築年数の古い中古物件を購入するのであれば、入居前にリフォームするための費用も考えておくと良いでしょう。

注意点②災害のリスクを把握する

日本は地震大国とよばれるとおり、全国的にどこで大きな地震が発生しても不思議ではありません。
そのため、物件探しをおこなう段階においては、1981年以降の建築物に適用されている新耐震基準をクリアしているかどうか確認することが大切です。
新耐震基準で建てられた住宅は、震度6強から震度7程度の揺れに耐えるとされています。
したがって、新耐震基準を満たす不動産を購入すれば、一定の安全性は確保できると考えられます。
また、新耐震基準を満たすかどうかチェックするとともに、該当エリアのハザードマップを確認することも災害リスクを考えるうえでの注意点です。
想定以上の大地震はもちろんのこと、台風や集中豪雨による浸水・土砂災害など、注意したい災害リスクはたくさん存在します。
自分と家族の安全を守るためには、住宅の強度をチェックする以外にハザードマップを活用した危険箇所や避難経路の確認が大切です。
購入する予定の不動産にどのような災害リスクがあるか把握し、納得したうえで売買契約を結びましょう。

まとめ

不動産の販売形態は、不動産会社が買主と売主を仲介する仲介物件と不動産会社などが直接売主となる売主物件の2種類です。
不動産購入は、資金計画や希望条件の洗い出しをおこない、物件探しと売買契約を経て、住宅ローンの契約・物件引き渡しの流れで進みます。
正確な資金計画や災害リスクの把握など、不動産購入の注意点もチェックしてみてください。