不動産購入時の重要事項説明とは？チェックポイントや注意点をご紹介

マイホームを購入するために物件探しをしていて、いよいよ売買契約を結ぶ段階を迎えている方もいると思います。
しかし、不動産を購入するのは初めてで、何に気を付ければ良いのか戸惑っている方も多いでしょう。
今回は、不動産購入時におこなわれる重要事項説明とはどのようなものか、重要事項説明でチェックしておきたいポイントや注意点をご紹介します。

不動産購入時におこなわれる重要事項説明とは

不動産購入時にはさまざまな書類のやり取りや説明がありますが、そのなかでもとくに重要なもののひとつが「重要事項説明」です。
ここからは、重要事項説明とはどのようなものなのかご紹介します。

重要事項説明の義務とは

重要事項説明とは、宅地建物取引業者が売買契約や賃貸借契約の締結に先立ち、買主・借主に対して契約上の重要な事項を説明することです。
これは宅地建物取引業法で定められた手続きで、不動産の売買をおこなう場合には、売買契約を締結する前に必ずおこなうよう義務づけられています。
この重要事項説明において、宅地建物取引業者が買主・借主に対して交付する書面を「重要事項説明書」といいます。
重要事項説明の目的のひとつは「買主の保護」です。
不動産の買主や借主は、契約しようとしている物件に対して十分な情報をもっていない場合が多いです。
さらに、不動産の購入経験が豊富な方は少ないうえ、一般の方では不動産に関する法律知識も不十分なため、思わぬ損害を受ける可能性があります。
そこで、宅地建物取引業法第35条によって、売買契約や賃貸借契約を締結する前に、宅地建物取引業者が契約上の重要な事項を説明するよう法律で義務付けているのです。

宅地建物取引業法とは

宅地建物取引業法とは、宅地建物取引の営業について免許制度を実施して、その事業に対して必要な規則を定めた法律です。
1952年に制定され、主な内容は宅地建物取引を営業する者に対する免許制度や、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などとなっています。
宅地建物取引業法の制定によって、宅地建物取引業務が適正に運営され、宅地および建物の取引の公正を確保することを目的としています。

宅地建物取引士とは

宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた者です。
宅地建物取引業者は、事務所ごとに従業員5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
宅地建物取引業者は、宅地建物取引士を通じて、重要事項説明書の内容をわかりやすく買主・借主に説明する義務があります。
このとき、宅地建物取引士は「宅地建物取引士証」を提示しなければなりません。
一定の知識・経験があると認められた有資格者である宅地建物取引士が説明して、買主・借主に間違った説明がされないよう配慮されています。
重要事項説明がおこなわれるときに買主・借主に渡される重要事項説明書には、宅地建物取引士が記名押印しなければならない決まりとなっています。

不動産購入時の重要事項説明でチェックしておきたいポイント

不動産購入時におこなわれる重要事項説明では、たくさんの内容が一度に説明されます。
頭のなかでうまく整理できず混乱しないためにも、とくにチェックしておきたいポイントを事前に把握しておくと良いです。
ここからは、重要事項説明のチェックポイントについてご紹介します。

取引物件について

まずは、取引物件について、所在地・間取り・構造・築年数などが、事前に見ていたパンフレットなどと異なる部分がないか確認しておくことが大切です。
また、物件に抵当権が設定されている場合、引き渡しまでにその抵当権が抹消されるかが契約書に記載されているか確認しておきましょう。
一戸建て住宅の場合、予定している建物が建築可能なのかもチェックしておきたいポイントです。
建築基準法や都市計画法の改正などによって、同じ建物の再建築が不可能となっていないか、用途地域や建ぺい率などの制限事項がないか確認しましょう。
また、飲用水・ガス・電気・下水の設備が整備されているかも重要なポイントです。
もし未整備の場合、設備がいつまでに整う見通しなのか、その整備にかかる費用をいくら負担するのか把握しておかなければなりません。
購入する建物がまだ未完成の場合は、パンフレットや図面集を確認して、気になるポイントがないかチェックしておきましょう。
中古物件を購入する場合は、付帯設備表と物件状況確認書をチェックして、過去に建物で不具合が起きていないか、建物の現状について確認しておくことも重要です。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金の金額、共用部分の範囲や使用方法、専用使用権などもチェックしておきましょう。

取引条件について

取引条件として、契約時の手付金など、代金以外に必要な費用があれば、それぞれの目的や金額を確認しておきましょう。
契約解除についても、手付解除についてどのような決まりになっているか、その他契約違反による解除、ローン特約による解除も確認しておきたいポイントです。
とくにローン特約は、予定していた住宅ローンが借りられない場合、ペナルティなしに契約を解除できる特約なので、特約の記述がない場合はその理由を確認しておきましょう。

不動産購入時の重要事項説明における注意点

不動産購入時におこなわれる重要事項説明を受けるときには、いくつか気を付けておきたい注意点があります。
ここからは、不動産購入時の重要事項説明における注意点についてご紹介します。

事前に重要事項説明書のコピーをもらい読んでおく

重要事項の説明は、売買契約の当日におこなわれるケースが一般的です。
しかし、記載されている内容には不動産や法律の専門用語が多く用いられており、その場ですべての内容を理解するのは難しいかもしれません。
重要事項説明を受ける前の注意点として、事前に不動産会社からコピーを入手して、細かい部分まで内容を読み込んで理解してから契約を結ぶと良いでしょう。

変更があった場合は新しく書面を作成してもらう

もし重要事項説明書に誤りがあったり、納得のいかない内容があったりした場合は、その点をしっかり話し合って、必要があれば変更してもらいましょう。
変更があった場合の注意点として、修正テープや二重線、訂正印による修正はあとからトラブルのもとになるため、新しく書面を作り直してもらうほうが安心です。

説明を受ける前にサインをしない

一般的に、不動産売買の買主は不動産や法律に対する知識はあまりもっていないケースが多いです。
そのため、不動産購入時には宅地建物取引業者が主導となって契約をおこなう場合が多いですが、なかには法令に違反することをおこなう宅地建物取引業者も存在します。
宅地建物取引主任者の資格を持っていなければならないのはもちろんのこと、書面を交付して説明しない、重要事項を省くなどのルールに違反しているケースもあります。
注意点として、重要事項を省いて売買契約を締結させようとする悪質な業者もいるため、説明を受ける前にサインを求められても、決してサインをしてはいけません。
重要事項の説明がまだであることをしっかりと主張して、納得できる説明を受けてからサインをするようにしましょう。

まとめ

不動産購入時におこなわれる重要事項説明は、宅地建物取引業者が売買契約の締結をおこなう前に契約上の重要な事項を説明する手続きです。
重要事項説明を受けるうえでチェックしておきたいのは、所在地・間取り・構造・築年数などの取引物件、手付金や契約解除の条件などです。
重要事項説明時の注意点は、事前にコピーをもらい読んでおく、変更があったら新しく書面を作成してもらう、説明を受ける前にサインをしないことが挙げられます。