中古住宅を購入するときの注意点は？失敗しないために知っておきたい法律・設備・確認ポイント
中古住宅を購入するときの注意点は？
失敗しないために知っておきたい法律・設備・確認ポイント
マイホームを手に入れる手段として「中古住宅」を選ぶ人が増えています。
新築よりも価格が抑えられ、立地や広さで希望条件を叶えやすいのが魅力です。
しかし、中古住宅には“見えないリスク”や“事前に確認すべき法的・設備上の注意点”が存在します。
アシストハウジングでは30年の不動産経験をもとに、お客様に寄り添った中古住宅のご案内
または売りたい人を募集しています！
この記事では、不動産購入を検討している方に向けて、
**中古住宅を買う前に絶対に押さえておきたいポイント**を、
法律・設備・不動産会社への質問項目に分けて詳しく解説します。
1. 法律面で注意すべきポイント
① 登記内容と現況が一致しているか
まずは、**登記簿謄本（登記事項証明書）**を確認しましょう。
所有者・地目・地積などが実際の現況と一致しているかをチェック。
登記上の所有者が売主本人でなければ、売買契約が無効になる可能性があります。
また、**抵当権や差押えなどの権利関係**が残っていないかも重要です。
② 建築確認と検査済証の有無
中古住宅の中には、**建築確認を受けていない物件**や、
**増改築時に確認申請をしていないケース**もあります。
特に1981年（昭和56年）以前の建物は旧耐震基準のため、
**耐震性が不足している可能性**がある点にも注意が必要です。
確認する書類：
* 建築確認済証
* 検査済証
* 増築部分の確認申請書
これらが揃っていない場合は、リフォーム時に制限を受けることもあります。
③ 用途地域・建ぺい率・容積率の確認
購入後に増改築を考えているなら、
**用途地域・建ぺい率・容積率**を必ずチェックしましょう。
たとえば、「これ以上建て増しできない」「店舗利用が制限される」といった制約があることも。
不動産会社に「この物件は増築可能か？」「再建築時の制限は？」と確認するのがおすすめです。
④ 再建築不可物件に注意
古い住宅では、「再建築不可」とされる土地も存在します。
これは、**接道義務（建築基準法42条2項）を満たしていない土地**に建っている場合。
再建築不可だと、建物を壊しても新たに建て直せません。
リフォーム・リノベーションを前提とする場合は、必ず事前に確認しましょう。
2. 設備・建物面で見るべきポイント
① 基礎・外壁・屋根の状態
見た目がきれいでも、**基礎のひび割れ・外壁の浮き・屋根の劣化**などがあると、
後々大きな修繕費がかかることがあります。
専門のホームインスペクション（住宅診断）を依頼するのがおすすめです。
チェック項目例：
* 外壁や基礎のひび割れ
* 屋根瓦や雨どいの破損
* シロアリ被害の有無
② 給排水・電気・ガス設備
中古住宅では、**水回りの老朽化**が特に多いトラブルです。
給排水管が古い鉄管のままだと、サビや漏水の原因になります。
内見時に水を流して「排水の流れ」「水圧」「異臭の有無」を確認しましょう。
また、電気容量が30A以下など古い契約の場合、
エアコンやIHクッキングヒーターを使うとブレーカーが落ちやすくなるため、
**電気契約容量や配線の確認**も重要です。
③ シロアリ・雨漏りの有無
床下や天井裏に潜む被害は、目視では分かりにくいもの。
売主や不動産会社に「過去に雨漏りやシロアリ被害があったか」を必ず確認しましょう。
**瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）**が付いていると、
万が一の修繕費を一定額まで補償してもらえるので安心です。
④ 設備保証の有無
中古住宅では、エアコン・給湯器・トイレなどの設備保証が切れていることが多いです。
「引き渡し後に壊れたら自己負担になるのか？」
「売主が保証してくれる期間は？」など、契約前に確認しましょう。
3. 不動産会社に聞いておくべき重要事項
① 売却理由
「なぜ売主はこの家を手放すのか？」
実はこれが、物件選びで非常に大切な質問です。
転勤や住み替えなら問題ありませんが、
**近隣トラブル・欠陥・生活インフラの不便さ**が理由の場合も。
誠実に説明してくれる不動産会社かどうかも見極めポイントです。
② 過去の修繕・リフォーム履歴
修繕履歴はその家の「健康診断記録」です。
* いつ屋根を塗り替えたか
* 水回りリフォームの有無
* シロアリ駆除の履歴
などを確認し、将来的なメンテナンス費用を予測しましょう。
③ インスペクション（住宅診断）の可否
購入前に**第三者による住宅診断**を依頼できるか、不動産会社に確認しましょう。
費用は5〜7万円前後ですが、
構造・設備の劣化状態を客観的に把握でき、
将来の修繕リスクを事前に防ぐことができます。
④ 契約内容と瑕疵担保（契約不適合）責任
2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。
売主や仲介会社がどこまで責任を負うのか、
契約書に「免責」と書かれていないか、必ず確認しましょう。
4. 中古住宅購入の流れ（簡単まとめ）
1. 予算・条件を整理する
2. 不動産会社に相談・内見
3. 気になる物件は登記・法令を確認
4. インスペクション実施
5. 契約前に重要事項説明書を確認
6. 契約・引き渡し
5. まとめ
中古住宅は“情報と確認”がすべて
中古住宅は「お得に理想の住まいを手に入れるチャンス」ですが、
**法的チェック・設備チェック・不動産会社への質問**を怠ると、
思わぬトラブルに発展することもあります。
* 登記・法令上の制限を確認する
* 建物・設備の劣化を把握する
* 信頼できる不動産会社を選ぶ
この3つを徹底すれば、安心して理想の中古住宅を購入できます。
弊社では、購入前のインスペクション手配や、
法令チェック・リフォーム相談までワンストップで対応しています。
中古住宅の購入を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
