不動産を相続する際にかかる税金の種類は？控除に使える制度もご紹介

不動産を相続すると、不動産の価値に応じていくつかの税金が発生します。
相続人と故人の関係性や状況によっては、相続の際に控除を利用した相続税の減税が可能です。
今回は、不動産を相続する際にかかる税金の種類や計算方法、利用できる控除についてご紹介します。

不動産を相続する際の税金の種類

不動産を相続する際は、主に登録免許税と相続税の2種類の税金が発生します。
相続税は、どの財産を相続しても基礎控除額を超えれば、支払う必要がある税金ですが、登録免許税は不動産の相続以外ではあまり発生しません。

登録免許税

登録免許税は、不動産を相続した際に登記手続きをおこなうための税金です。
不動産を相続すると、相続登記によって所有権を相続人の方に移転する必要があります。
登録免許税は、そのための手数料のような税金であり、登記手続きの種類によって金額の計算方法が異なるため注意が必要です。
相続登記では、固定資産税評価額をもとに登録免許税の金額を計算します。
原則として、現金納付が必要ですが、収入印紙による納付も可能です。
金融機関に登録免許税納付用の納付用紙があるため、必要事項を記入して窓口で現金納付をおこないます。
領収書を受け取ったら、それを登記の申請書に貼り付けて提出しましょう。
収入印紙は法務局、郵便局、コンビニエンスストアで購入できるため、必要な金額分を購入して申請書類に貼り付けます。
オンライン上で相続登記を申請するのであれば、クレジットカードなどによる電子納付も可能です。

相続税

相続税は、不動産に限らず、相続する財産が基礎控除額を超えた際に発生する税金のことです。
個人個人で計算するのではなく、まず相続人全員が相続する相続財産の総額から計算する必要があります。
相続税は、一括で納付する必要があり、自分の分の納付額を計算し直して納付書を作成しなければなりません。
相続開始から10か月後までに相続税額を申請し、納付する必要があります。
国税クレジットカード支払いサイトを利用すれば、カードによる納税も可能ですが、利用限度額までしか納付できないため注意が必要です。
不動産を含めた財産総額が基礎控除額を下回るのであれば、相続税は発生しませんが、多くのケースでは不動産以外にも財産があり不動産自体が高額であるため、基礎控除額を上回るでしょう。
一方で、相続税に関しては、さまざまな種類の控除を利用できる可能性があります。

不動産を相続した際の税金の計算方法

不動産を相続した際の登録免許税や相続税は、固定資産税評価額や相続税評価額を用いて金額を計算します。
また、相続税に関しては、計算前に基礎控除額を算出して相続財産総額がそれを超えるかを確認しなければなりません。
相続税は、まず相続財産総額にかかる税金を計算し、相続財産を分配してから個人の税金を計算します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に0.4％をかけて計算します。
この固定資産税評価額は、1,000円未満を切り捨てて計算しなければなりません。
また、計算後の登録免許税は100円未満を切り捨てて納付します。
計算に用いる固定資産税評価額は、市町村役場によって3年に1回見直されており、固定資産評価証明書などで確認が可能です。

相続税の基礎控除額の計算方法

相続税を計算するためには、まず相続財産全体への基礎控除額を計算しておく必要があります。
不動産を含む相続財産総額が基礎控除額を下回るのであれば、相続税は発生しません。
相続税の基礎控除額は、相続人が何人いるかによって金額が異なります。
財産総額に対する基礎控除額は、基本的に以下の計算式で計算が可能です。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×相続人の人数
相続人が1人であれば3,600万円、2人であれば4,200万円、3人であれば4,800万円の財産まで控除が受けられます。
この基礎控除額を上回るほど財産総額が高いのであれば、上回った分については相続税の支払いが必要です。

不動産の相続税評価額

不動産にかかる相続税を計算するためには、相続税評価額を確認する必要があります。
相続税評価額を計算する際は、市街地の道路沿いに公示価格の70～80％を目安に決められている相続税路線価を用いる方式と、固定資産税評価額に倍率をかける方式の2種類の方法が可能です。
どちらの方法を用いるかは、相続する不動産がどこに所在するかによって異なります。
路線価方式では、以下の計算式を用いて相続税評価額を計算可能です。
正面路線価×各補正率×面積
市街地や住宅地など、主要な道路沿いに不動産がある地域であれば、基本的に路線価方式を用います。
一方で、固定資産税評価額に倍率をかける倍率方式が用いられるのは、田畑や山林、原野、郊外にある土地などです。
これらの方法で計算された相続税評価額を財産総額に加えて相続税の総額を計算し、相続割合に応じて税金の金額も分割しましょう。

不動産の相続で発生する税金を抑える控除制度

不動産の相続で発生する税金を少しでも抑えるのであれば、ぜひとも利用できる控除制度の詳細を知っておくと良いです。
ここでは、不動産の相続で利用できる税金の控除制度を3つご紹介します。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

住宅を購入するための資金を直系尊属から贈与された際、省エネ住宅であれば1,000万円まで、それ以外の住宅であれば500万円まで贈与税を非課税にできます。
この住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を利用すれば、故人が亡くなる前の贈与によって非課税で受け取れる財産を増やせるのです。
また、控除しきれなかった金額については贈与税を支払うことにより、贈与税額控除を受けられる可能性があります。

配偶者控除

不動産をはじめ、財産を相続したのが故人の配偶者の方であれば、配偶者控除を利用できます。
配偶者控除では、1億6,000万円の財産までを非課税にできるため、不動産の相続税も控除できる可能性が高いです。
また、1億6,000万円を超える財産でも、配偶者の法定相続分の財産については非課税になります。
配偶者控除を利用するためには、故人と戸籍上の配偶者になっている必要があり、事実婚状態では適用できません。
さらに、相続税の申告期限までに遺産分割を終了している必要があり、相続税の申告をとおして配偶者控除を利用する旨を申請する必要があります。
配偶者控除は、基礎控除によって相続財産の課税額を計算したあとに適用するため、実際には1億6,000万円以上の金額が非課税になるでしょう。

相次相続控除

相続する不動産について、相次相続が発生している際は相次相続控除を利用できます。
これは、10年以内に該当の財産に相次相続が発生した際に相続税を軽減するための制度です。
10年以内に父が祖父から相続した不動産を再度子が相続する際は、その不動産にかかる相続税を徴収しすぎて、相続人の負担にならないようにしなければなりません。
相続税額がまるまる控除されるわけではなく、前回納付された相続税の一部が今回の相続税から控除される仕組みです。
相次相続控除は、相続人でないと利用できないため、遺贈で財産を受け取った相続人でない方には適用されません。
要件を満たしていれば、親子間の相続ではなく兄弟姉妹間の相続でも相次相続控除が適用されます。
さらに、相続税の申告後や財産が未分割の状態でも所定の手続きを期限内におこなえば、相次相続控除を適用可能です。

まとめ

不動産を相続する際の税金には、登録免許税や相続税があります。
これらは固定資産税評価額や相続税評価額によって計算できますが、相続税評価額には複数の計算方法があるため、どちらを使うか確認が必要です。
相続税については、条件を満たせば控除を活用して税金を減額できる可能性があります。