活用しない空き家は売るほうが得策？メリット・デメリットや売却方法を解説

空き家は使わずに所有していると税金や維持費がかかるため、活用を考えたいものの、売ると貸すの選択肢でお悩みではありませんか？
空き家の活用を考える場合には、売ると貸すのメリットとデメリットを知ることが、適切な活用法の判断につながります。
そこで今回は、空き家を売るときと貸すときのメリット・デメリットをはじめ、売却の方法やポイントについても解説します。

空き家を売るか貸すかの判断基準！メリットとデメリット

相続をした実家など、空き家となっている不動産を活用する際、売ると貸すとでは、どちらが良いのでしょうか。
適切な選択をするには、判断基準のひとつとしてメリットだけでなく、デメリットの両面を知って検討することがおすすめです。

メリットの違い

空き家を売ると貸すで比較した場合、所有やお金の面で、得られるメリットに違いが生じてきます。
売るメリット
空き家であっても手をかけずに放置することはリスクにつながるため、所有していると、管理の手間や維持費が必要です。
不動産売却をすれば、定期的に必要になる管理の手間や、経年劣化などからくる修繕などの費用は不要になることがメリットです。
維持費の一部として、毎年必要になる固定資産税の支払いもなくなります。
また、空き家を売ると、経済的な負担が軽減されるだけでなく、まとまったお金が手に入ることは大きなメリットです。
売却したお金を新居の買い替えの資金に充てるといったこともできるでしょう。
一般的に、建物価格は経年とともに価値が低下するため、建物の価格を考慮すると、早めの売却がおすすめです。
また、すでに築年数を経ている古い空き家の場合には、不動産会社による買取も賢い選択肢です。
買取の場合は、一般の買主が見つかりにくい、古くなった住まいでもスピーディーに売ることができます。
貸すメリット
空き家を貸すメリットは、所有権を失わない点であり、先々で再び住むことも考えられます。
お金の面でのメリットでは、家賃が入ることにより、借主が決まれば換気なども日常的におこなれるため、劣化もしにくくなるでしょう。
しかし、賃貸をした場合でも、空き家の管理がすべて手ばなれするわけではないことに注意が必要です。
賃貸業務や管理を専門の会社に依頼するときは、管理委託に関する費用が毎月生じます。

デメリットの違い

活用法によるデメリットとして、費用面ではそれぞれ注意したいポイントがありますが、賃貸をする場合、入居者とのトラブルのリスクが大きな違いになるでしょう。
売るデメリット
不動産売却をすると、所有者は、次の買主へと変わります。
そのため、当然ながら家を手放すことになるため、将来的にその家に住みたいと考えている場合などは慎重に検討することが大切です。
一方で、これからも活用の予定がない空き家である場合は、手放すことをデメリットと感じにくいケースもあるでしょう。
また、売るときには、印紙税や仲介手数料などの費用がかかります。
住宅ローンの残債がある場合には、売却代金で完済ができるかがポイントとなり、難しい場合には、自己資金を調達して差額分に充てる必要があります。
貸すデメリット
賃貸をする場合、空き家がそのまま貸せるとは限らず、借主を見つけるために費用をかけて設備を導入するケースも少なくありません。
貸し出す前にホームクリーニング代なども、費用面のデメリットとして考慮しておきたいところです。
初期費用だけでなく、管理費用や維持費用は、大家さんが支払うものであり、給湯器などが故障すると出費と対応の手間がかかります。
また、出費がある一方で、貸す場合の収入は入居者が支払う家賃で、退去時にはその家賃収入もなくなります。
入居者の家賃滞納や近隣トラブルが生じた場合には、大家さんとしての対応も必要です。
貸す場合には、このような管理や入居者対応が生じることが、売ることとの大きな違いです。

築年数で適切な売り方が異なる！空き家を売る方法

まとまった資金を得ることができ、空き家の管理などの手間がなくなる選択肢が、売却です。
ここでは、空き家の売却方法について解説します。

そのままの状態で売る方法

売却を考えている空き家の状態によっても異なりますが、そのまま売る方法は、出費を抑えて売却したい方におすすめです。
リフォームや解体などが不要であるため、利益率を高くしやすことが特徴です。
具体的には、空き家の築年数によって2つの方法が検討できます。
築20年以内であれば、中古住宅として売却する方法に適しています。
土地以外に、建物の価値も加味して売り出し、すぐに引っ越して暮らせる中古住宅としての売却です。
築20年以上が経過しているケースでも、そのまま売ることは可能で、古家付き土地として売り出すことができます。

解体をして売る

空き家を残して、古家付き土地として売ることが難しいケースでは、解体をしてから売り出す方法も良いでしょう。
とくに、土地の活用がしやすいエリアでは、買主が早く決まることも珍しくありません。
気を付けたいポイントは、解体には時間と費用がかかることです。
広さや周辺環境によっても金額は変わりますが、一般的な木造の一戸建て住宅の場合、解体費用の目安は1坪あたり3万円から4万円ほどが相場です。
売却価格に、費用を上乗せできる場合もありますが、空き家をそのまま残して売るか、更地にして売るかは慎重に検討しましょう。

リフォームして売る

空き家をリフォームして売ることも、ひとつの方法として浮かぶかもしれません。
売り出し前に、工事が必要になるため、この方法の場合は、売却ができるまでに時間がかかることが難点です。
工事にかかる費用についても、かかったコストの分だけ、売れても利益が小さくなることを考慮しておくことが必要です。
リフォームをした場合、買い手の好みに合わないと、売却の可能性を狭めることにもつながります。

売る前の確認が大切！空き家を売却するときのポイント

活用していない空き家の売却に取り組む場合、気を付けた3つのポイントがあります。

境界線の確認

空き家を売る前に、確認しておきたいポイントが土地の境界線です。
境界線があいまいで分からない場合や、実情の境界と登記上の情報に違いが見られる場合には、測量を土地家屋調査士に依頼します。
費用には、35万円から45万円ほどかかることが一般的です。
また、近隣トラブルが生じている場合や、土地が国有地や市有地に面しているケースでは、官民立ち会い測量をおこないます。
国や自治体の担当者が立ち会いおこなわれる測量となり、費用は60万円から80万円ほどがひとつの目安です。

長期的な計画を立てる

空き家を売るときのポイントに、長期的な目線で計画やスケジュールを立てることが挙げられます。
近年、空き家は増加傾向にあり、立地や築年数などの条件によって、なかには買い手が現れるまでに時間がかかるケースもあります。
短期決戦で売却しようとする場合には、値下げなどに迫られる場合もあり、損をしないように注意が必要です。
売りたい時期が決まっているケースでは、不動産会社の買取を検討するのも賢明な選択です。

現在の状態を確認する

空き家を売る際には、売り出す前に、建物の状態を確認するようにしましょう。
たとえば、売却後にシロアリが発生していたことが判明し、契約を白紙にされるといったことは避けたい事態です。
シロアリや雨漏り、配管設備の不良など、契約時に買主に伝えていない欠陥があると、引き渡しをしたあとであっても売主の責任が求められます。
売る前に必ず建物の状況を確認し、大きな欠陥は修繕をしておきましょう。

まとめ

空き家の活用で貸す場合、初期費用や入居者対応が必要ですが、売る場合には売却費用が必要なものの、継続した入居者対応などはありません。
売却でできるだけ出費を抑えるなら、築年数に応じて中古住宅や古家付き土地として売ることも可能です。
また、空き家の売却時には長期的な目線でスケジュールを立てることがポイントですが、早い売却を目指すときには、不動産会社の買取がおすすめです。