土地の売買契約の流れについて！必要書類を買主・売主の視点別でご紹介

土地を購入したり、売却したりするときには、普段から慣れていないと多くの書類や専門用語に戸惑うことでしょう。
そこで、今回は土地を買う側と売る側に分けて、売買契約の流れや必要書類について説明します。
全体の流れや必要な費用を事前に把握することで、スムーズで余裕のある売買契約を進められるようにしましょう。

買主の視点：土地を購入する際の売買契約の流れ

土地の購入は複数のステップを経て行われます。
まずは、買主の視点からその流れを詳しく説明します。

1. 土地探しと購入申し込み

まず、買主は予算や希望する地域を考えながら、条件に合った土地を探します。
気に入った土地が見つかると、「買付証明書」を提出します。
この証明書は、不動産会社が用意する専用の用紙に記入し、購入の意思を示すものです。
署名や印鑑が必要ですが、金銭のやり取りは発生せず、売買価格に対する値下げ希望も記載できます。
売主が条件に納得すれば契約へと進みます。
通常、買付証明書を提出した順番で交渉が進みますが、他の購入希望者が現れると優先順位が変わることもあるでしょう。
特に人気の土地の場合は、提示価格を大きく外れないよう、不動産会社と相談することが重要です。
一般的には買付証明書を撤回してもペナルティはありません。

2. 土地売買契約の締結

契約時には、土地価格の約10％の手付金が必要です。
また、不動産会社を通す場合、仲介手数料の半額も支払います。
買付証明書から契約までは通常1週間から10日ですので、事前に住宅ローンの審査を進めておくことが大切です。
契約前には重要事項説明が行われ、宅地建物取引士が必要な情報を説明します。
専門用語が多いため、事前に書類のコピーを受け取って確認しておくと良いでしょう。
不明点を質問し、納得してから契約に進むことが大切で、手付金や印紙代を支払い、契約書に署名捺印することで、契約が成立します。

3. 住宅ローンの申し込み

住宅ローンを利用する場合、売買契約後に本審査を受けます。
この段階では、運転免許証や所得証明書など多くの書類が必要です。
金融機関によって求められる書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。
本審査が通ったら、金銭消費貸借契約を結びます。
これは借入金額や返済条件を定める重要な契約です。
金融機関によっては、契約締結に期限があるため、事前に確認しておくと安心です。

4. 引き渡しと残金決済

金銭消費貸借契約が終わると、いよいよ引き渡しの準備です。
残金決済は、ローン実行や登記申請、諸経費の精算などを同日に行います。
この手続きには、買主、売主、司法書士が集まるのが一般的です。
決済後、司法書士が所有権移転の登記を行い、この段階で、土地は買主のものになります。
土地の引き渡しには、通常1〜2ヶ月かかることを念頭に置いておきましょう。
このように、土地の売買契約には多くのステップがありますが、一つ一つをしっかりと進めることで、安心して土地を購入することができます。

売主の視点：土地を売却する際の売買契約の流れ

続いて、土地を売却する際の流れを、売主の視点からわかりやすく説明します。

1. 土地の査定依頼

土地を売却する前に、まず不動産会社に査定を依頼して土地の価値を把握しますが、査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、ネットや電話を通じてエリアや面積の情報を基に簡易的に査定額を出す方法です。
一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に土地を訪れて詳細に調査し、より正確な査定額を提示します。
査定を受けた後は、根拠となるデータや理由を必ず確認しましょう。
これにより相場の状況を理解でき、信頼できる不動産会社を選ぶ基準にもなります。
極端に高いまたは安い査定額を提示する会社は避けるべきです。
そうした査定に基づいて売却活動を行うと、買い手がつかずに不利益を被る可能性があります。

2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産の売買を仲介する際の契約です。
契約の種類には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
各契約の条件を理解し、ご自身に合った契約を選びましょう。
契約を交わすと、売却活動が始まります。

3. 売却活動

媒介契約を結んだ不動産会社は、売主の同意を得て広告宣伝や既存顧客への告知を行い、売却活動を開始します。
また、契約によっては定期的に売却活動の報告を行い、土地の情報を「レインズ」に登録します。
レインズは不動産業者間で情報を共有するネットワークで、物件情報を登録することで全国の不動産会社から購入希望者が集まりやすくなります。

4. 土地売買契約の締結

購入希望者が現れたら、価格や条件を調整し、土地売買契約を締結します。
この際、宅地建物取引士が重要事項説明書を説明し、売主と買主が納得した上で契約書に署名・捺印します。
手付金の受け渡しを行った時点で、売買契約が成立します。

5. 引き渡し

売買契約が締結された後、約束の期日までに決済と引き渡しを行います。
引き渡しの前には、土地を清掃し、引っ越しを行い、公共料金の清算を済ませる必要があります。
また、土地の測量図や鍵、建築確認書、設備の取扱説明書なども用意しておきましょう。
これらの準備をしっかり行うことで、スムーズに土地を引き渡すことができ、土地の売却が円滑に進みます。

土地売買契約を締結するための必要書類

土地の売買契約を締結するには、さまざまな書類が必要です。
下記の書類をしっかりと準備することで、土地売買契約をスムーズに進めることができます。
最後に、売主と買主に共通している必要書類と、売主が特に準備すべき必要書類について説明します。

売主と買主共通の必要書類

身分証明書
身分証明書は、媒介契約、売買契約、引き渡しの際に必要です。
この書類は、契約を行う本人であることを確認するために使われます。
また、将来的に不正が発覚した際に備え、宅地建物取引業者は法的にこの証明書を保存する義務があります。
例えば、運転免許証やパスポートなどが該当します。

売主が用意する書類

土地の引き渡しを行う売主は、所有する土地に関する情報を準備する必要があります。
売主が契約時に用意すべき書類は以下の通りです。
登記済権利証（登記識別情報通知）
この書類は、媒介契約や売買契約時に所有者確認に使われるほか、引き渡し時にも所有権の移転登記に必要です。
もし紛失した場合、司法書士に依頼して本人確認を行う必要があります。
なお、この権利証は再発行されないため、紛失した場合は事前に不動産会社にご相談ください。
確定測量図と境界確認書
これらの書類は、土地の正確な面積や境界を確認するために必要です。
比較的新しく土地を取得した売主は通常、これらの書類を持っていますが、古くから所有している場合や相続した場合は手元にないこともあります。
これらの書類がある場合は、媒介契約、売買契約、引き渡し時に準備します。
もし手元にない場合は、売主が土地家屋調査士に依頼して測量を行う必要があります。
固定資産税の納税通知書
この通知書は、負担している固定資産税を確認し、引き渡し時の清算金を算出するために必要です。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して納税通知が郵送されます。
納税通知書がない場合は、固定資産評価証明書や納税証明書を用意しましょう。
固定資産税と都市計画税は、引き渡し日以前の分を売主が、以降の分を買主が負担します。
このため、引き渡し日に年間分を日割りで精算することになります。
固定資産評価証明書
この書類は、所有権移転登記の登録免許税を算出する際に必要です。
不動産の所在する市区町村で発行されるため、遠方の場合は事前に郵送で取得しておくことをおすすめします。

まとめ

土地の売買には土地の売買は複雑な手続きが多いため、初めての方は混乱しやすいです。
売主は、登記済権利証や測量図などの必要な資料を用意し、買主は重要事項説明書や契約書をしっかり確認しましょう。
事前に流れや必要書類を理解しておくことで、取引をスムーズに進めることができます。