古い家を売却する方法を知りたい！家の基準や売却時の注意点もご紹介

古くなってしまった家は不具合も多くなるため、どうしても売れにくくなってしまいます。
そのため、あらかじめ古い家に適した売り方や注意点をおさえて、効率よく売却活動を進めるのが大切です。
この記事では、古い家と見なされる目安や、古い家の売り方、売却時の注意点を解説します。

古い家と見なされる基準

この家は果たして古いのか、具体的にどういった家を古い家と見なすか、個人がそれぞれの価値観で決めてしまうと、人それぞれで判断が異なってしまう可能性が高いです。
そのため不動産取引においては明確な定義こそないものの、古い家と見なす目安がいくつか存在しています。
ぐたいてきどういった物件が古い家と見なされるのか、その目安から確認しておきましょう。

築年数20年が目安

古い家と判断する目安の1つが築年数で、一般的には築20年を超えていた場合は古い家と判断されると考えて良いでしょう。
建物は種類（構造）ごとに法定耐用年数が定められており、所得税などの減価償却に用いられています。
たとえば、木造の場合は22年と定められており、築20年でほぼ資産価値が失われてしまいます。
ただし、法定耐用年数は建物の寿命を表しているわけではありません。
また、木造よりも耐久性が高い鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）などのマンションにおいても、築20年を超えると何らかの不具合が発生する可能性が高いとされています。
そのため、建物の構造によらず古い家と判断する1つの目安として、築20年が用いられています。

耐震基準で判断するケースも

古い家と判断するもう1つの目安が、耐震基準です。
地震が多い日本では、建物が地震で簡単に倒壊しないよう、建築基準法によって建物の耐震性に一定の基準が設けられています。
その基準が耐震基準です。
耐震基準は大きな地震にも耐えられるよう、時代とともに改正されました。
そのため、2024年現在、旧耐震基準と新耐震基準の2種類の基準に基づいて建てられた建物が混在しています。
旧耐震基準は1981年5月31日以前に定められた基準を指し、震度5強に耐えられるとされています。
一方、新耐震基準は1981年6月以降の基準を指し、震度6強から震度7程度まで耐えられる強度が基準となりました。
このような理由から、旧耐震基準かどうかが古い家と見なす1つの基準となっています。

古い家を売却する方法

古い家を売るにはいくつか方法がありますが、①古家付き土地として売る、②リフォームして売る、③更地にして売る、のが主な手段となります。
ここからは3種類の売却方法について解説します。

古家付き土地として売る

古い家をそのまま売りたい場合の代表的な方法の1つが、古家付き土地として売る方法です。
古家付き土地とはその名のとおり、古い家が建っている状態の土地を指します。
つまり、古家付き土地として売る場合は、土地をメインに売り出すイメージになります。
古家付き土地は、土地を探している買主にアピールできるため、土地の価値が高ければ家が古くても売れやすくなるでしょう。
買主としても、古家付き土地であれば住宅ローンが利用できるため、土地だけよりも購入しやすいメリットがあります。
一方で、購入後に買主が建物を解体しなければならない点がデメリットです。
あらかじめ解体費用を差し引いた価格に設定する、または解体費用を売主側で負担するなどの対応が必要になる可能性があるので、注意が必要です。

リフォームして売る

家に大きな損傷や不具合がある場合には、リフォームして売る方法もあります。
リフォームによって建物を新築に近い状態にできれば、その分だけ売れやすくなります。
ただし、家の損傷が大きいほどリフォーム費用も増えるため、まとまった金額が必要になる点に注意が必要です。
また、リフォームにかけた費用分だけ高く売れるとは限らないため、そのまま売却するよりも利益が少なくなる可能性があります。
仲介を依頼する不動産会社とよく相談し、慎重に判断してください。

更地にして売る

家に需要がなく、売れる見込みが立たない場合は、建物を解体して更地にしたほうが売れやすくなるかもしれません。
買主側としても、不要な建物があらかじめ解体されているため、購入しやすくなるでしょう。
新築を考えている買主にとっては、引き渡し後すぐに着工できる点が魅力です。
売主側としても、大規模なリフォームにかかる費用と比べて、解体のほうが安く済む可能性があります。
老朽化した住宅の解体に利用できる補助金制度を用意している自治体もあるので、要件を満たしている場合は積極的に活用しましょう。
ただし、更地にする場合、土地の固定資産税が最大で6倍になるデメリットがあるため、注意が必要です。

古い家を売却する際の注意点

古い家は築浅の建物に比べると、どうしても売れにくいです。
できるだけスムーズに売却するためにも、以下に解説する注意点に留意してください。

建物の状態は買主に正直に伝える

古い家を売る際、建物に損傷や不具合が見られる場合は、買主に正直に伝えるよう心がけてください。
家を売却する際、売主には建物の品質に対して責任を負う義務があります。
この責任を契約不適合責任といいます。
たとえば、家に不具合がないとして売却したあと、買主によって雨漏りやシロアリなどの被害が発見された場合、売主は契約不適合責任に基づき、不具合がない状態に修復しなければなりません。
具体的には、買主から修繕費用を請求される、損害賠償を請求される可能性があるほか、最悪の場合は売買契約を解除されることもあります。
もちろん、契約時に雨漏りやシロアリの被害について正確に伝えている場合は、契約不適合責任には問われません。
売り出す前にホームインスペクションを活用するなどして、建物の状態を正確に伝えるようにしましょう。

更地にするかは不動産会社と相談してから決める

建物を取り壊して更地の状態で売却活動をおこなう際は、必ず事前に不動産会社と相談しておきましょう。
素人目には価値のない建物のように見えても、不動産の専門家から見れば何らかの価値が見いだせる可能性があります。
売主が解体を考えていたにもかかわらず、不動産会社の判断で解体せずに売却活動を進めた結果、無事にそのまま売れたケースは決して少なくありません。
そのままの状態で売却した際の査定結果も比較検討したうえで、慎重に判断することをおすすめします。

接道義務を満たさない場合は建て直しに注意

接道義務とは、建物が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとする、建築基準法による義務です。
この義務を満たしていない場合は再建築不可物件と見なされ、建物を取り壊しても新しく家を建てられなくなります。
新しく家を建てられなければ、土地に価値があっても売却できる可能性は低くなり、仮に売却できても価格を大幅に下げざるを得なくなるでしょう。

隣家との境界があいまいな場合はトラブルに注意

古くからの土地である場合、隣接する土地との境界線が明確に示されていないケースがあります。
境界線があいまいだと、土地売却の話をきっかけに隣地との境界争いに発展し、取引がスムーズに進まなくなる可能性があるため注意が必要です。
境界線が明確でない場合はトラブルを避けるため、売却活動を始める前に境界線を明確にしておく必要があります。
法務局から境界確認書など、境界を確認できる資料を取得して確かめる、または土地家屋調査士に依頼して境界を確定させる方法で対処しましょう。

まとめ

古い家と判断する目安は、築年数と耐震基準です。
売却方法はいくつかありますが、主な方法として古家付き土地として売る、リフォームして売る、更地にして売るの3種類があります。
建物の状態を買主に正直に伝える、更地にする際は不動産会社と相談する、などが売却時の注意点です。